Par une série d’arrêts rendue le 11 février 2016, la Cour de Cassation a bouleversé sa jurisprudence habituelle concernant la fixation du point de départ de la prescription de l’action en recouvrement d'un prêt immobilier conclu entre un professionnel et un consommateur. Cour de cassation, Civ. 1ère 11 février 2016, n° n° n° n° - A titre d’illustration, il s’agirait d’une situation dans laquelle un particulier, ayant souscrit un emprunt immobilier dans le but de se faire construire un pavillon, ne se trouverait soudainement plus en mesure de s’acquitter des échéances mensuelles de remboursement. Les échéances impayées non régularisées se succéderaient, et l’emprunteur se verrait mis en demeure par le prêteur d’avoir à régulariser la situation. En l’absence de diligences, ce dernier prononcerait la déchéance du terme - une telle faculté étant légalement prévue à l’article L. 313-51 du Code de la Consommation concernant les prêts immobiliers, et L. 312-39 en matière de crédit à la consommation. Pour mémoire, le terme correspond à la date de fin de remboursement du crédit. En en prononçant la déchéance, le prêteur tire un trait sur l’échéancier de remboursement initialement prévu, et exige de l’emprunteur qu’il s’acquitte immédiatement non seulement du montant des mensualités impayées, mais également de celui de la totalité du capital restant dû. - Ainsi, dans ces quatre arrêts rendus le même jour, la Cour de Cassation a jugé que la prescription de l’action en remboursement d’une telle dette court concernant les mensualités impayées à compter de leurs dates d’échéances successives, concernant le capital restant dû à compter de la déchéance du terme. Prenons grossièrement l’exemple de Madame Mc FLY, qui a emprunté un capital de € auprès de sa banque afin de financer l’acquisition de sa maison, remboursable en principal suivant 100 échéances mensuelles d’un montant de €. Deux ans après la souscription de cet emprunt, elle perd son emploi et, n’ayant souscrit par ailleurs aucune assurance et certainement pas l’assurance perte d’emploi, se retrouve dans l’incapacité financière de s’acquitter des mensualités de remboursement. Survient un premier impayé, qui n’est jamais régularisé, puis une lettre de mise en demeure, à laquelle Madame Mc FLY ne donne pas suite. Le temps passe. Deux ans après la date de ce premier impayé non régularisé, le prêteur de Madame Mc FLY se prévaut de la déchéance du terme de l’emprunt, et lui enjoint de lui rembourser sans attendre le montant des échéances impayées ainsi que le solde du prêt, outre intérêts. Six mois plus tard, n'ayant rien vu venir, il l’assigne en paiement. Comme on va le voir, l’action du prêteur aurait été totalement prescrite sous l’empire de l’ancienne jurisprudence, le premier impayé non régularisé datant de plus de deux ans. Avec ce récent revirement, l’action du prêteur n’est désormais prescrite, dans le cas d'espèce, qu’en ce qui concerne les six premières échéances impayées non régularisées, mais demeure recevable pour toutes les échéances comprises dans le délai de deux ans précédant la date de l’assignation en remboursement, ainsi que pour le solde du prêt. La donne a donc radicalement changé concernant les modalités de recouvrement d'une telle créance. Dorénavant, les prêteurs disposent non seulement de règles de prescription avantageuses pour le recouvrement des échéances impayées non régularisées, mais également de la faculté de déterminer le point de départ du délai de prescription de l’action en remboursement du capital restant dû. - Rappelons qu’avant cette série d’arrêts, le délai de prescription de l’action en paiement d’une banque à l’égard d’un emprunteur à titre particulier en matière immobilière était de deux ans à compter de la date du premier incident de paiement non régularisé. Cette règle, d’application récente en matière de prêt immobilier, s'inspirait du régime applicable aux crédits à la consommation article R. 312-35 du Code de la Consommation. Le délai de prescription des prêts immobiliers, autrefois régi par les dispositions de l’article L. 110-4 du Code de Commerce, était passé de dix à cinq ans avec la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, pour être finalement ramené à deux ans à compter d’un arrêt de la Cour de Cassation du 28 novembre 2012. Le délai biennal - désormais prévu à l’article L. 218-2 du Code de la Consommation - devenait applicable à ce type de prêts. La question de la fixation de son point de départ restait toutefois en suspens. Fallait il faire courir le délai de prescription à compter de l’exigibilité de chacune des échéances de remboursement impayées, ce qui revenait à faire courir autant de délais de prescription que d’échéances échues? Ou convenait il plutôt de le faire courir à compter du premier incident de paiement non régularisé, comme en matière de crédit à la consommation, ce qui revenait à ne faire courir qu’un seul et même délai de prescription? Par un arrêt rendu la 10 juillet 2014, la Cour avait opté pour la seconde solution, au visa notamment des dispositions de l’article 2224 du Code Civil, selon lesquelles “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.” Ce jour où le prêteur - titulaire du droit d’action en remboursement - a connu les faits lui permettant d’agir contre l’emprunteur, c’est lors de la survenue du premier incident de paiement non régularisé. De fait, de telles règles de prescription obligeaient le prêteur à véritablement surprendre l’émergence de ce premier incident, puisque au sens de l'article 2224 susmentionné, c’était ce fait là qui faisait courir le délai biennal de l’article L. 218-2 du Code de la Consommation. La référence des juges aux règles de prescription de droit commun avantageait l’emprunteur, en ce que le point de départ du délai pour agir était fixé dès sa toute première défaillance, et s'imposait littéralement au prêteur. Ce dernier perdait la faculté de fixer unilatéralement le point de départ de la prescription de l'action en paiement du capital restant dû, puisque le fait de se prévaloir de la déchéance du terme n'avait pas pour conséquence de faire courir un nouveau délai de prescription. Le revirement du 11 février 2016 annonce donc de véritables difficultés pour les emprunteurs défaillants dans le remboursement de leur prêt immobilier... Gaëtan BACHELIER Avocat à Angoulême Droit civil Droit commercial Droit de la consommation Pour tout renseignement, vous pouvez me contacter par téléphone au ou par mail à bacheliergaetan